מכירת נכס זהו תהליך שבו אני כמוכר נדרש לשלם מס שבח מקרקעין על הרווח שהשגתי מהעסקה. מס זה הינו תשלום חשוב העשוי לשנות את תנאי העסקה ואת ההחלטות הכלכליות שלי כמוכר.
נעמיק בעיניין במס שבח מקרקעין בישראל ונבין את תהליך החישוב המדויק והן ההשלכות הכלכליות והמשפטיות שלו עלינו כמוכרים ועל העסקה הכוללת שלנו.
מזה מס מכירה ? ומה ההבדל בין מס מכירה לבין מס שבח ?
עד לפני כמה שנים היה מס שנקרא מס מכירה שבו היה צריך לשלם לרשות המיסים בעת מכירת הנכס של המוכר, המס הזה היה גרוע מפני שהוא גם הביא להכנסות המדינה סכום זעום וגם יצר זעם אדיר בקרב אלה שמכרו את הנכס כי היו כאלה שהפסידו מהמכירה וגם היו צריכים לשלם את אותו מס מכירה, כך שהיה יוצא שהפסידו פעמיים.
במס שבח הסיפור כמובן שונה, שרק מהרווח אתה אמור לשלם למדינה כך שאמנם הפסדת משהו אבל יחד עם זאת המדינה נתנה לך גם קצת להרוויח.
מהו מס שבח מקרקעין בישראל?
מס שבח מקרקעין בישראל הוא המס המוטל על הרווח המתקבל ממכירת נכס כמו מכירת דירה, וילה וכד'.
המס מחושב על סמך ההפרש בין מחיר המכירה שאני רוצה למכור את הנכס לבין עלויות הרכישה והתחזוקה של הנכס ומטרתו היא לתרום למדינה ולשפר את מצבה הכלכלי, כמובן שיש מדינות אחרות שמס השבח שם נמוך משלנו, אך על ההבדלים בין בארץ לבין מדינות אחרות נדבר על כך במאמר אחר..
התהליך והחשיבות של מס שבח מקרקעין
בעת מכירת נכס בישראל, על המוכר לשלם מס שבח מקרקעין על רווח ההון מהעסקה.
המס מחושב כאחוז מסוים מסך הרווח מהעסקה ונגבה על ידי הרשות המקומית או רשות המסים הכללית.
מס שבח מהווה התחייבות כספית שהמוכר צריך לשלם ובכך עלולה לשנות את תנאי העסקה.
חישוב מס שבח - כמה מס שבח צריך לשלם?
בישראל מס השבח משתנה בהתאם לכל מיני גורמים, כמו סוג הנכס, שנת הרכישה, שנת המכירה ועוד.
מס שבח על דירה או וילה וכד' יכול לנוע בין 25% ל-50% מהרווח המתקבל מהמכירה אך הדברים יכולים להשתנות וזה תלוי בפרמטרים נוספים כמו שציינתי למעלה.
מס שבח דירה יחידה
אם אני מחזיק בדירה יחידה, אוכל לקבל פטור ממס רק אם אני מחזיק בה לפחות 18 חודשים
מס שבח דירה שניה
אם אני מחזיק בדירה שניה החוק מחייב אותי בתשלום מס בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה של הדירה
ההשלכות של מס השבח על המוכר והעסקה
מס השבח בישראל משפיע ישירות על הרווח שלנו כמוכר וגם עשוי לעיתים לשנות את ההחלטה לגבי מחיר המכירה הסופי שלנו, לכן יש לבדוק תמיד לפני שאני מוכר את הנכס מה מס השבח שאצטרך לשלם עבורו.
החשיבות החברתית הכלכלית של מס שבח ותרומתו למדינת ישראל
מס שבח מקרקעין בישראל שאנו משלמים משפיע גם על כלכלת המדינה ועל החברה כולה.
המס הזה עוזר למדינה הן מבחינה הכלכלית ומשפר את השירותים שאנו מקבלים מהמדינה,
מס שבח מקרקעין משמש כאחד ממקורות ההכנסה העיקריים של מדינת ישראל. היא מאפשרת יישום פרויקטים ותוכניות ציבוריות שונות, כגון סלילת כבישים, בתי ספר ואזורי תעסוקה, לקידום פיתוח ושיפור כלכלי של המדינה ועוד דברים רבים אחרים.
אז נכון מס שבח בישראל הוא מרכיב חשוב וחיוני בתהליך מכירת מקרקעין שלנו. זה אמנם משפיע עליי כמוכר ועל העסקה כולה אך גם על המערכת הכלכלית והחברתית בארץ ועל ההסדר המשפטי בענף הנדל"ן בארץ.
בנוסף לתרומתו הכלכלית והחברתית, מס שבח מקרקעין משפיע גם על הסדר הרגולטורי והמקצועי בענף הנדל"ן. החוקים והתקנות של מס שבח מקרקעין יוצרים סביבה משפטית ופיננסית סביב עסקאות מקרקעין המשפיעים על תהליכי התכנון, הפיתוח והמכירה של נכסים.
האם מס שבח יכול לרדת או לעלות? או בכלל לבטל אותו?
כמו מגוון החוקים במדינת ישראל ישנם חוקי מס שבח שעשויים לעיתים להשתנות. השינויים בחוקי מס שבח מקרקעין עשויים להשפיע על התנאים הכלכליים של עסקאות מקרקעין ועל החלטות המוכרים והקונים. לכן, חשוב לעקוב אחר תהליכי קבלת החלטות וחוקים שוטפים בהשוואה למכירת נדל"ן בארץ, יחד עם זאת לדעתי הוא לא יבוטל לגמרי כי זה מס שהמדינה מרוויחה מאוד מזה ובסוף זה מגיע בעקיפין גם אלינו.
החזר מס שבח
הקבלת פטור ממס שבח או זיכוי מס זה פעולה שדורשת הכנה טובה מראש, עם תוקף ידע ותוך ניצול מיטבי של החוקים והתקנות. אם תתאמצו לעשות זאת בצורה נכונה, ייתכן ותחסכו סכומי מס משמעותיים, מכיון שמדובר באחד המיסים הגבוהים ביותר במדינת ישראל.
אז מי הזכאים להחזר מס שבח?
זוגות יכולים לחלק את המס ביניהם, אנשים יכולים לפרסם את שבחם ולנצל נקודות זיכוי, ויש גם אנשים שמקזיזים הפסדים כדי להפחית את תשלום המס. הוספה לכך, ישנם המפטורים ממסים על פי הקלות שהוחלטו על ידי רשות המיסים. חלקם יכולים גם לנצל תנאים מיוחדים הניתנים להם על פי חוק המסים.
זוגות המחלקים את תשלום המס ביניהם
אנשים שמבצעים פריסת שבח תוך ניצול מדרגות מס או נקודות זיכוי
אנשים המבצעים קיזוזי הפסדים
העומדים בהקלות והטבות שונות כפי שהוחלט על ידי רשות המיסים
העומדים בפטורים או הקלות קבועים על פי תקנון המיסוי
אנשים המנצלים תנאים מיוחדים שניתנו להם ביחס לרכישה או מכירה של נכס
המשתמשים בחישובי מס מקצועיים מול רשות המס, כמו עורכי דין מיסים ויועצים מס.
העניין כאן הוא לשים לב לאפשרויות המסובכות ביותר כמו פריסת חוב בין זוגות, קיזוז הפסדים או ניכויים נוספים, ולהבין איך הם יכולים להשפיע על סכומי המס. זה לא פשוט, אך מומלץ לפנות למומחים המתמחים בתחום.
סיכום מס שבח
מס שבח מקרקעין בישראל הוא מרכיב חשוב וחיוני בתהליך מכירת מקרקעין. היא משפיעה על המוכר, על העסקה כולה, על המערכת הכלכלית והחברתית בארץ ועל הסדר המשפטי בענף הנדל"ן. על מנת לבצע עסקת מקרקעין מוצלחת, חשוב להקפיד על ייעוץ מקצועי ולהבין את כל תהליך המכירה לרבות מס שבח מקרקעין והשלכותיו.
Comments